Признаки миграции: жители ЕАО перестали покупать квартиры в новостройках
Всего регионов с подобными проблемами семь, из них уезжают люди, а маржа девелоперов близка к нулю.
За первые шесть месяцев этого года в семи регионах не было продано ни одной квартиры в новостройках. В шести из них продажи не идут уже два года — они остановились после запрета привлекать напрямую деньги дольщиков. Одним из этих регионов является Еврейская автономная область.
Республика Карачаево-Черкесия стала седьмым регионом, в котором остановился рынок продажи жилья в новостройках. В республике, согласно данным Росреестра, которые проанализировал, за январь—июнь 2021 года не было заключено ни одного договора долевого участия (ДДУ; через них застройщики продают квартиры в возводимых домах). В прошлом году в республике был заключен всего один такой договор.
В первом полугодии не было продано через ДДУ ни одной квартиры также на Камчатке, в Мурманской области, Республике Тыве и Еврейской автономной области — там продажи остановились после 1 июля 2019 года, когда девелоперам запретили строить жилье напрямую на деньги дольщиков. Уже два года новое жилье возводится на кредиты банков, а деньги дольщиков, чтобы защитить их интересы, хранятся на эскроу-счетах до окончания строительства. Нет продаж новостроек и в Магаданской области, и на Чукотке, но в этих регионах ДДУ не заключались как минимум с 2016 года. Кроме того, Росреестр не зафиксировал ни одной сделки в Ненецком автономном округе, но в этом регионе ведомство начало вести подсчеты только с этого года. Раньше данные объединялись с результатами в Архангельской области, в состав которой он входит (ситуация в округе далее не анализируется).
Отсутствие продаж в новостройках в семи регионах объясняется тем, что в них практически отсутствует рынок долевого строительства жилья. На начало 2021 года в Камчатском крае, Магаданской области, Еврейской автономной области и Чукотском автономном округе жилье вообще не строилось, отмечала в своем отчете Счетная палата.
Опрошенные эксперты называют две основные причины, по которым в указанных регионах не появляется новое коммерческое жилье: отсутствие спроса из-за оттока населения и низкая маржинальность строительства.
Что касается второй причины, то в упомянутых регионах себестоимость строительства без учета процентов по кредитам вплотную приближается к цене продаж. По словам эксперта, маржинальность таких проектов остается в районе 0%, и в современных реалиях проектного финансирования финансовые модели проектов в этих регионах не позволят банкам выделить кредитные средства. Но даже если бы это было возможным, то из-за низких темпов продаж срок использования кредита окажется настолько большим, что проценты по нему полностью перевесят и без того небольшую маржу проекта и ввергнут его в убыток.
Напомним, что землю под "дальневосточный квартал" подыскивают в ЕАО. Власти рассматривают 218 га на западе столицы области. Всего на этой территории можно построить почти 166 тыс. кв. м жилья.
