Снижение цен на недвижимость в марте станет лишь предвестником их роста (ОБЗОР)
По многолетним наблюдениям, в марте рынок, как правило, уходит в минус, а в апреле эта тенденция усиливается. Нынешний год не стал исключением. В большинстве сегментов квадратный метр жилья стали предлагать на продажу дешевле.
В начале весны на рынке жилья в Хабаровске произошло незначительное снижение средних цен на квадратный метр. За март его стали предлагать по городу дешевле в среднем на 0,85% (680 рублей). А средняя цена составила к началу апреля 79 036,26 рубля.
В этом трудно обнаружить что-то необычное. По многолетним наблюдениям, в марте рынок, как правило, уходит в минус, а в апреле эта тенденция усиливается. Нынешний год не стал исключением. В большинстве сегментов квадратный метр жилья стали предлагать на продажу дешевле.
В самом многочисленном сегменте квартир новой планировки в среднем по городу цена предложения квадратного метра упала на 0,9%. Наиболее существенно он снизился в центре города: у однокомнатных — на 3,3%, у двухкомнатных — на 7,4%, а у трехкомнатных — на 4,6%. Дешевле он стал и в сегменте трехкомнатных квартир новой планировки в средней отдаленности и на окраинах города (–1,9% и –6,9% соответственно).
Итогом такого изменения цен стало то, что пальма первенства самого дорогого квадратного метра в городе в марте перешла от двухкомнатных квартир новой планировки в центре городе — однокомнатным, со средней ценой 107 382 рубля.
Квадратный метр жилья у «хрущевок» в марте в среднем по городу потерял в цене 5,2%, и дешевел он во всех районах престижности: в центре — на 2,8%, ближе к центру — на 8,8%, в средней отдаленности — 5,9% и на окраинах города — на 4,2%.
Самый дешевый квадратный метр жилья в городе в марте по-прежнему предлагался в сегменте трехкомнатных «сталинок» на окраинах города по средней цене 43 тысячи рублей.
На общем фоне снижения средних цен на основной показатель рынка недвижимости оптимистичнее выглядят квартиры улучшенной планировки. В среднем по городу квадратный метр жилья у них вырос на 8%. В центре города этот показатель в среднем поднялся на 5,7%, ближе к центру — на 3,1%, в средней отдаленности — на 6%, а на окраинах — на 4,9%. При этом в средней отдаленности и на окраинах квадратный метр дорожал у квартир всех размеров этой планировки.
У трехкомнатных средняя цена квадратного метра по городу также стала выше на 2,7%. Произошло это за счет квартир новой планировки ближе к центру города, у которых квадратный метр стал предлагаться на продажу дороже на 5%. Сыграли свою роль в этом и квартиры улучшенной планировки ближе к центру (6,3%), в средней отдаленности (2,8%) и на окраинах города (11,8%). Незначительный вклад в рост средних цен у трехкомнатных квартир внесли также «хрущевки» в средней отдаленности (0,9%) и на окраинах (1,9%).
Большинство продавцов и покупателей на рынке жилья при сделке не ориентируются на цену квадратного метра, а смотрят лишь на цену квартиры. Могу обрадовать покупателей и огорчить продавцов тем, что в марте в Хабаровске средняя цена квартиры упала на 139 тысяч рублей (3,6%).
Наиболее значительно снизились цены предложения на квартиры новой планировки в центре города: у однокомнатных — на 9,6%, у двухкомнатных — на 22,9%, и у трехкомнатных — на 3,5%. Принимая во внимание, что они составляют более 40% всех предложений в центре города, можно понять, почему в этом районе престижности средние цены стали ниже в целом на 5,4%. Но и квартиры других планировок внесли свою лепту в этот процесс. Однокомнатные квартиры улучшенной планировки здесь стали предлагать дешевле на 10,7%, а трехкомнатные — на 8,2%. Двухкомнатные «хрущевки» в центре города стали дешевле на 2,6%.
Если рассматривать картину изменения цен в целом по городу, то обращают на себя внимание однокомнатные квартиры, которые стали предлагать на продажу в марте дешевле на 8,5%, а двухкомнатные — на 5,2%. Квартиры новой планировки в среднем по городу стали дешевле за месяц на 2,5%, а «хрущевки» на 3,2%. При этом последние всех размеров теряли в средней цене в районе престижности ближе к центру города (4,5%) и на его окраинах (12,6%).
Самое доступное жилье в городе в марте предлагалось на продажу в сегменте однокомнатных «сталинок» в средней отдаленности от центра города по средней цене 1 миллион 650 тысяч рублей. А минимальную цену (470 тысяч рублей) запрашивали за однокомнатную «хрущевку» общей площадью 30,8 кв. м на Базе КАФ. Дешевле 600 тысяч рублей можно найти и другие варианты жилья в сегменте малосемеек. Более полноценную квартиру, хотя и «сталинку», предлагали на продажу в марте не менее чем за 850 тысяч рублей.
На общем фоне снижения цен на квартиры в отдельных сегментах рынка оптимизм сохранился, и выражен он не очень значительным ростом цен предложения. В средней отдаленности был отмечен рост цен на однокомнатные и трехкомнатные квартиры новой планировки на 3,9%, квартиры улучшенной планировки всех размеров подорожали здесь примерно на 6,3%. Трехкомнатные «хрущевки» выросли в цене в центре города (2%) и в средней отдаленности (4%). Был отмечен незначительный рост общих цен и в некоторых других сегментах рынка.
Самые высокие цены запрашивают по-прежнему за большие квартиры новой планировки в центре города. Хотя в марте цены на них упали в среднем на 320 тысяч рублей, тем не менее дешевле 4,5 миллиона здесь квартиру не найти, а средняя цена составила 8 миллионов 700 тысяч рублей.
В этом же сегменте предлагаются и рекордно дорогие для нашего города квартиры. Общая площадь у них составляет не менее 220 квадратных метров, а цена 22 миллиона рублей и выше. Цены на такие квартиры, как и многие другие, для большинства наших сограждан запредельные, но они формируются целым рядом факторов, которые, с одной стороны, способствуют снижению цен, а с другой, могут вызвать их рост. Главное, что определяет движение рынка, — покупательная способность населения. Уже в течение нескольких лет она снижается, и это приводит к увеличению времени продажи квартир предлагаемых на рынке жилья, его застою, и теоретически должно способствовать снижению цен.
Но ряд факторов не дают ценам снизиться. Прежде всего это инфляция, которая подталкивает цены на недвижимость, как и на все остальное, вверх. За минувший год, по официальным данным, она составила 4,27% (за два первых месяца текущего года уже 1,45%), а по личным ощущениям людей — цены на товары и услуги выросли еще больше. Способствовало росту цен и увеличение количества выданных ипотечных кредитов из-за более доступной ставки на них, что привело к повышению спроса.
И нынешний год отметился рядом событий, которые провоцируют рост цен на недвижимость. Прежде всего это рост ставки налога на добавленную стоимость. Хотя она выросла лишь на 2%, но она накладывается на всю производственную цепочку — от стоимости материалов и логистики до прямых производственных затрат, что в сумме может добавить до 10% к конечной цене на построенную недвижимость. Это, в свою очередь, поднимет цены и на вторичном рынке жилья.
В результате удорожания стоимости кредитов, более жесткой политики банков по их выдаче и ряда других экономических трудностей банкротятся и уходят с рынка застройщики, оставляя незавершенные строительством дома и возмущенных дольщиков.
Для минимизации такого положения государство в этом году вводит новый порядок финансирования жилого строительства. Теперь деньги дольщиков будут аккумулироваться на специальных счетах в банке (так называемых эскроу-счетах), и застройщик не будет иметь к ним доступа, пока не введет в эксплуатацию строящийся им дом. С одной стороны, это гарантирует сохранность средств граждан, но с другой стороны, застройщик вынужден использовать заемные средства для ведения строительства, что потребует от него дополнительных затрат на обслуживание кредита, а мы знаем, под какие проценты выдают кредиты наши банки. И все эти немалые дополнительные расходы скажутся на конечной цене построенной квартиры.
Таким образом, рассчитывать на снижение цен на рынке жилья Хабаровска в этом году нет оснований. Весеннее снижение средней стоимости квадратного метра может только способствовать более активному росту цен на него в последующие месяцы.
Обзор рынка подготовлен по материалам сайта FarPost.ru.
Александр Хворов, новости Хабаровска на DVhab.ru.