Снижение цен на недвижимость в марте станет лишь предвестником их роста (ОБЗОР)

По многолетним наблюдениям, в марте рынок, как правило, уходит в минус, а в апреле эта тенденция усиливается. Нынешний год не стал исключением. В большинстве сегментов квадратный метр жилья стали предлагать на продажу дешевле.

Снижение цен на недвижимость в марте станет лишь предвестником их роста (ОБЗОР)

В начале весны на рынке жилья в Хабаровске произошло незначительное снижение средних цен на квадратный метр. За март его стали предлагать по городу дешевле в среднем на 0,85% (680 рублей). А средняя цена составила к началу апреля 79 036,26 рубля.

В этом трудно обнаружить что-то необычное. По многолетним наблюдениям, в марте рынок, как правило, уходит в минус, а в апреле эта тенденция усиливается. Нынешний год не стал исключением. В большинстве сегментов квадратный метр жилья стали предлагать на продажу дешевле.

В самом многочисленном сегменте квартир новой планировки в среднем по городу цена предложения квадратного метра упала на 0,9%. Наиболее существенно он снизился в центре города: у однокомнатных — на 3,3%, у двухкомнатных — на 7,4%, а у трехкомнатных — на 4,6%. Дешевле он стал и в сегменте трехкомнатных квартир новой планировки в средней отдаленности и на окраинах города (–1,9% и –6,9% соответственно).

Итогом такого изменения цен стало то, что пальма первенства самого дорогого квадратного метра в городе в марте перешла от двухкомнатных квартир новой планировки в центре городе — однокомнатным, со средней ценой 107 382 рубля.

Квадратный метр жилья у «хрущевок» в марте в среднем по городу потерял в цене 5,2%, и дешевел он во всех районах престижности: в центре — на 2,8%, ближе к центру — на 8,8%, в средней отдаленности — 5,9% и на окраинах города — на 4,2%.

Самый дешевый квадратный метр жилья в городе в марте по-прежнему предлагался в сегменте трехкомнатных «сталинок» на окраинах города по средней цене 43 тысячи рублей.

На общем фоне снижения средних цен на основной показатель рынка недвижимости оптимистичнее выглядят квартиры улучшенной планировки. В среднем по городу квадратный метр жилья у них вырос на 8%. В центре города этот показатель в среднем поднялся на 5,7%, ближе к центру — на 3,1%, в средней отдаленности — на 6%, а на окраинах — на 4,9%. При этом в средней отдаленности и на окраинах квадратный метр дорожал у квартир всех размеров этой планировки.

У трехкомнатных средняя цена квадратного метра по городу также стала выше на 2,7%. Произошло это за счет квартир новой планировки ближе к центру города, у которых квадратный метр стал предлагаться на продажу дороже на 5%. Сыграли свою роль в этом и квартиры улучшенной планировки ближе к центру (6,3%), в средней отдаленности (2,8%) и на окраинах города (11,8%). Незначительный вклад в рост средних цен у трехкомнатных квартир внесли также «хрущевки» в средней отдаленности (0,9%) и на окраинах (1,9%).

Большинство продавцов и покупателей на рынке жилья при сделке не ориентируются на цену квадратного метра, а смотрят лишь на цену квартиры. Могу обрадовать покупателей и огорчить продавцов тем, что в марте в Хабаровске средняя цена квартиры упала на 139 тысяч рублей (3,6%).

Наиболее значительно снизились цены предложения на квартиры новой планировки в центре города: у однокомнатных — на 9,6%, у двухкомнатных — на 22,9%, и у трехкомнатных — на 3,5%. Принимая во внимание, что они составляют более 40% всех предложений в центре города, можно понять, почему в этом районе престижности средние цены стали ниже в целом на 5,4%. Но и квартиры других планировок внесли свою лепту в этот процесс. Однокомнатные квартиры улучшенной планировки здесь стали предлагать дешевле на 10,7%, а трехкомнатные — на 8,2%. Двухкомнатные «хрущевки» в центре города стали дешевле на 2,6%.

Если рассматривать картину изменения цен в целом по городу, то обращают на себя внимание однокомнатные квартиры, которые стали предлагать на продажу в марте дешевле на 8,5%, а двухкомнатные — на 5,2%. Квартиры новой планировки в среднем по городу стали дешевле за месяц на 2,5%, а «хрущевки» на 3,2%. При этом последние всех размеров теряли в средней цене в районе престижности ближе к центру города (4,5%) и на его окраинах (12,6%).

Самое доступное жилье в городе в марте предлагалось на продажу в сегменте однокомнатных «сталинок» в средней отдаленности от центра города по средней цене 1 миллион 650 тысяч рублей. А минимальную цену (470 тысяч рублей) запрашивали за однокомнатную «хрущевку» общей площадью 30,8 кв. м на Базе КАФ. Дешевле 600 тысяч рублей можно найти и другие варианты жилья в сегменте малосемеек. Более полноценную квартиру, хотя и «сталинку», предлагали на продажу в марте не менее чем за 850 тысяч рублей.

На общем фоне снижения цен на квартиры в отдельных сегментах рынка оптимизм сохранился, и выражен он не очень значительным ростом цен предложения. В средней отдаленности был отмечен рост цен на однокомнатные и трехкомнатные квартиры новой планировки на 3,9%, квартиры улучшенной планировки всех размеров подорожали здесь примерно на 6,3%. Трехкомнатные «хрущевки» выросли в цене в центре города (2%) и в средней отдаленности (4%). Был отмечен незначительный рост общих цен и в некоторых других сегментах рынка.

Самые высокие цены запрашивают по-прежнему за большие квартиры новой планировки в центре города. Хотя в марте цены на них упали в среднем на 320 тысяч рублей, тем не менее дешевле 4,5 миллиона здесь квартиру не найти, а средняя цена составила  8 миллионов 700 тысяч рублей.

В этом же сегменте предлагаются и рекордно дорогие для нашего города квартиры. Общая площадь у них составляет не менее 220 квадратных метров, а цена 22 миллиона рублей и выше. Цены на такие квартиры, как и многие другие, для большинства наших сограждан запредельные, но они формируются целым рядом факторов, которые, с одной стороны, способствуют снижению цен, а с другой, могут вызвать их рост. Главное, что определяет движение рынка, — покупательная способность населения. Уже в течение нескольких лет она снижается, и это приводит к увеличению времени продажи квартир предлагаемых на рынке жилья, его застою, и теоретически должно способствовать снижению цен.

Но ряд факторов не дают ценам снизиться. Прежде всего это инфляция, которая подталкивает цены на недвижимость, как и на все остальное, вверх. За минувший год, по официальным данным, она составила 4,27% (за два первых месяца текущего года уже 1,45%), а по личным ощущениям людей — цены на товары и услуги выросли еще больше. Способствовало росту цен и увеличение количества выданных ипотечных кредитов из-за более доступной ставки на них, что привело к повышению спроса.

И нынешний год отметился рядом событий, которые провоцируют рост цен на недвижимость. Прежде всего это рост ставки налога на добавленную стоимость. Хотя она выросла лишь на 2%, но она накладывается на всю производственную цепочку — от стоимости материалов и логистики до прямых производственных затрат, что в сумме может добавить до 10% к конечной цене на построенную недвижимость. Это, в свою очередь, поднимет цены и на вторичном рынке жилья.

В результате удорожания стоимости кредитов, более жесткой политики банков по их выдаче и ряда других экономических трудностей банкротятся и уходят с рынка застройщики, оставляя незавершенные строительством дома и возмущенных дольщиков.

Для минимизации такого положения государство в этом году вводит новый порядок финансирования жилого строительства. Теперь деньги дольщиков будут аккумулироваться на специальных счетах в банке (так называемых эскроу-счетах), и застройщик не будет иметь к ним доступа, пока не введет в эксплуатацию строящийся им дом. С одной стороны, это гарантирует сохранность средств граждан, но с другой стороны, застройщик вынужден использовать заемные средства для ведения строительства, что потребует от него дополнительных затрат на обслуживание кредита, а мы знаем, под какие проценты выдают кредиты наши банки. И все эти немалые дополнительные расходы скажутся на конечной цене построенной квартиры.

Таким образом, рассчитывать на снижение цен на рынке жилья Хабаровска в этом году нет оснований. Весеннее снижение средней стоимости квадратного метра может только способствовать более активному росту цен на него в последующие месяцы.

Обзор рынка подготовлен по материалам сайта FarPost.ru.

Александр Хворов, новости Хабаровска на DVhab.ru.

Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март
Обзор рынка недвижимости за март